マイホームの購入は人生においても一大事。
失敗したくないですよね。
住宅購入を検討している方にとって「購入の決め手を何にするか。」が悩みどころなのではないでしょうか。
今回は不動産で購入する際の決め手を奈良の不動産業者が紹介します。
また、住宅の購入で失敗しない方法もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

□住宅の購入する際の決め手とは何なのかご紹介します

住宅購入経験者にアンケートした結果で、多かった住宅を購入する際の決め手は「住みたい家との出会い」でした。

住みたい家に出会うためには、実際にモデルルームや住宅展示場を見学すると良いでしょう。
周辺の環境等も含めて、新居での生活をより具体的に想像することができます。

また、立地が購入の決め手という方も多いです。
通勤に便利であることや親が近いことにかなりのメリットに感じる方は、立地を絞って住宅を探すと良いでしょう。

さらに、価格が決め手という方も多いです。
膨大なローンを組むと後々の生活が苦しくなりすぎてしまうので、後々の生活も考えた上で予算を組みましょう。

□住宅の購入で自分の性格にあった失敗しない方法

住宅の購入で失敗しないために、自分にあった住宅の種類を知っておくと良いでしょう。
以下で7種類ご紹介するので、自分にあったものはどれか考えて見てください。

1つ目は、新築注文住宅です。
比較的予算を多めに取れ、間取りをこだわりたい方に向いているでしょう。
また、場所にもこだわれるので、とことんこだわりたい方におすすめです。

2つ目は、新築建売です。
間取りや外観にそれほど重きをおいていない方に向いているでしょう。
一軒家が良いけど、予算にはある程度限りがあるという方におすすめです。

3つ目は、中古戸建です。
先ほどの新築建売よりも予算を抑えたい方に向いているでしょう。
しかし、あまりにも年季が入っていると改修工事で出費がかさむので注意してください。

4つ目は、中古戸建を購入してリノベーションする方法です。
自分で改装をするのが好きな方、親の家を受け継いだ方に向いているでしょう。
しかし、中古といってもリノベーションを含めると新築同様またはそれ以上の費用がかかるので注意してください。

5つ目は、新築マンションです。
利便性を重視したいという方に向いているでしょう。
多くのマンションは戸建に比べて駅から近く利便性が高いからです。

6つ目は、中古マンションです。
実は7種類の中で1番コストパフォーマンスが良いです。
利便性もよく資産価値も下がりにくいため、おすすめでしょう。

7つ目は、中古マンションを購入してリノベーションをする方法です。
中古マンションという点でコスパも良く、リノベーションで自分好みにできるので、1番失敗を防げるかもしれません。

□まとめ

今回は不動産を購入する際の決め手をご紹介しました。
はじめに優先順位をつけて決め手を絞っておくことで、満足のいく不動産購入ができるかもしれません。
当社では、オンラインで無料相談も承っておりますので、不安や悩みがあればお気軽にご相談ください。

 

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不動産の売却をお考えの方でしたら、「できるだけ賢く売りたい。」と思うのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の売却のコツを奈良の業者がご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□良い不動産会社を選ぶコツ

不動産の売却を成功させるための1番重要なポイントが、不動産会社選びです。
不動産会社は、地域や知名度、広告力など、会社によって強みとしているポイントが異なります。
そのため、ご自身の売却予定の不動産にマッチした不動産業者を選ぶことがとても重要です。
例えば、マイホームの売却を考えているのに、選んだ不動産会社が事業用物件を得意としている会社だとしたら、それは最適な不動産会社とは言えないでしょう。

不動産会社を選ぶ時は、会社がどんな種類の物件を得意としているのか、どんな特徴があるのかをしっかりと調べた上で、依頼するようにしましょう。

□売却を失敗しないためのコツ

売却しようとしている不動産はあなたの大切な資産なので、売却する際は失敗しないようにしたいですよね。
不動産売却を失敗しないためのポイントを3つご紹介します。

1つ目は、訪問査定で査定金額を正確に把握することです。
不動産会社に売却予定の不動産の査定を依頼すると思いますが、その際は訪問査定で金額を査定してもらいましょう。
不動産の査定方法は訪問査定と、机上査定の2つのタイプが存在します。

机上査定では、基本的にメールのみで査定のやりとりができるので、手軽にできるメリットがあります。
しかし、直接物件まで赴く訪問査定に比べると正確性に欠けてしまいます。
正確な査定金額が知りたいのであれば訪問査定が最適だと言えるでしょう。

2つ目は、査定額を決定した根拠、販売戦略を聞くことです。
査定額決定の根拠が薄かったら、本当に信頼して良いのか不安になりますよね。
したがって、査定額決定の根拠がしっかりとしている会社は信頼できる会社である可能性が高いでしょう。
根拠を聞く時は、築年数、間取り、近隣の相場、不動産の状態、近隣施設の5つの観点を意識して質問いてみてください。

また、販売戦略を聞くことで、売却成立までその不動産のことをしっかりサポートしてくれるのかを見極められます。

□まとめ

今回は、不動産売却のコツについて、業者の選び方と失敗しないためのコツを中心にご紹介しました。
不動産の売却は正しい不動産会社を選ぶことが非常に大切なことがおわかりいただけたと思います。
ぜひ今回ご紹介した方法を実践して、不動産売却を成功させてください。

 

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不動産会社に不動産の仲介をしてもらおうとお考え中の方にとって気になるのが、仲介手数料ですよね。
お金に関することなので、事前に相場を知っておきたい方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、仲介手数料の相場、仲介手数料を支払うタイミングをご紹介します。

□仲介手数料の相場とは

そもそも、仲介手数料は何のために存在しているのかご存知ですか。
仲介手数料は、不動産会社が手続きを代理してくれた報酬として存在しているのです。
実は、不動産の取引は個人間でもできますが、専門知識を備えていないとハードルが高いです。
そのため、不動産会社が個人間を仲介する形が成り立っているのですね。

仲介手数料は売買取引の中でも大きなお金が動くので、あらかじめ相場を知っておきたい人が多いと思います。
しかし、仲介手数料は相場で決まっているのではなく、法律によって上限が決められているのです。
売買価格200万円以下の場合は取引額の5％以内、売買価格200万円超400万円以下の場合は取引額の4％以内です。
400万円以上の場合は取引額の3％以内です。

実はこの上限額の計算は少しややこしく、手間がかかります。
そこで、簡単に仲介手数料の目安を求められる速算法をご紹介します。

売買価格200万円以下の仲介手数料=売買価格の5％+消費税（10％）です。
売買価格200万円超400万円以下の仲介手数料=売買価格の4％+2万円+消費税（10％）です。
売買価格200万円超400万円以下の仲介手数料=売買価格の3％+6万円+消費税（10％）です。

上記の式でしたら簡単に仲介手数料を求められますね。

□仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料の金額の目安が分かったところで、「いつ支払えばいいの。」と疑問に思う方も多いでしょう。

仲介手数料の支払いに関する義務は、売買契約が締結された時に生じます。
ところが、売買契約が締結された時は、まだ不動産が引き渡されていない状態の場合がほとんどです。
そのため、一般的には売買契約の締結時に仲介手数料の半分を、残りの半分を不動産の引き渡し時に支払います。
期限を後ろ倒しにしてまとめて払う場合もあるので、タイミングに関しては不動産業者に確認しておくのが良いでしょう。
不動産売買の仲介依頼をした際に生じるものではないので覚えておきましょう。

□まとめ

仲介手数料の相場、支払うタイミングについておわかりいただけたと思います。
ぜひ今回ご紹介した計算方法で、仲介手数料を計算してみてはいかがでしょうか。

 

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不動産関係で何かトラブルが起きてしまい、違約金を払うことになってしまった方や、払う可能性がある方もいらっしゃるでしょう。
そういったときは誰もが不安になってしまいますよね。
そこで今回は、奈良の専門家が違約金を払うケースや相場について解説します。

□不動産において違約金を払うべきケースとは？

まずはじめに、そもそも違約金を払う必要があるのかどうかを知る必要があるでしょう。
そこで、ここでは違約金を払うべきケースについて解説します。
これには主に2つのケースがあります。
それでは1つずつ解説していきます。

＊不動産会社の仲介会社と契約解除を行うケース

不動産会社と結ぶ契約には3種類あります。
そのうちの2種類の専任媒介契約、または専属専任媒介契約を結んでから3ヶ月以内に解約した場合に違約金がかかります。
3ヶ月以内に解約した場合、仲介業務をするためにかかった実費を支払う必要があるので注意しましょう。

これに対して3ヶ月以上経ってから解約した場合は、何も支払う必要はありません。
3ヶ月が経ち、更新をしなければ契約は終了したことになり、特に問題はありません。

＊買主との契約解除を行うケース

2つ目に売買契約を解除して違約金や損害賠償金が発生する場合です。
このような場合は2つのケースに分類できます。
1つは手付金を支払った後に自分の都合で解除するときで、もう1つは売買契約が成立した後に、当事者のどちらかに契約違反があるときです。

これら2つのことが起こらないように慎重に進めていく必要があるでしょう。
未然に防ぐためにもできるだけご家族などと相談しながら進めていきましょう。

□不動産で支払う違約金の相場とは？

ここまで違約金を支払う必要があるケースについて解説してきました。
ここからは実際に違約金を支払う場合どのくらい支払う必要があるのかをご紹介します。

1つは手付金を支払った後に当事者のどちらかの都合で解除するとき（契約で定めた期限までの場合）は、売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができます。
契約違反があるときは、ほとんどの契約で、違約金は損害賠償額の予定として記載されているはずです。
損害賠償額の予定は、売買価格の1割程度が相場 で、宅建業者が売り主の場合は2割が上限とされています。

□まとめ

ここまで、違約金を支払うべきケースと相場について解説してきました。
実際に支払うことになると、大きめの金額になるので支払いが厳しい方もいるでしょう。
そのため、まずはそのようなことにならないよう、今回の記事に書いてあることをよく注意してみてください。

 

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「不動産ってどうやって選べば良いの？」
「選び方のコツがあれば知りたい」
このようにお考えの方は少なくありません。
実際に不動産は大きなお買い物ですので簡単に決められるものではないです。
そこで今回は、奈良の専門家が不動産の選び方のコツについて解説します。

□不動産会社の特徴を知ろう！

まず、それぞれの不動産会社の特徴を知る必要があります。
不動産会社には大きく分けて2つのタイプがあります。
それでは1つずつ解説していきます。

＊大手不動産会社の特徴は？

主な利点としては全国に展開していて自社ネットワークが豊富なことでしょう。
また、大手なので取引実績も多い傾向にあり、第三者からの意見が入手しやすいです。
そのため、信頼性が高いと言えるでしょう。

反対に欠点としては地域によっては取引実績が地域密着型の会社の方が多いことです。
やはり全国に展開しているので、1つの地域ごとの取引実績は少なくなってしまいます。
ですので、その地域に特化した取引実績を多く探すのは簡単ではない場合があります。
また、仲介業者を挟むことが多く値段が高くなりやすい傾向にあります。

＊地域密着型の会社の特徴は？

次に地域密着型の会社について解説していきます。
主な利点としてはその土地に特化した取引実績が多いことでしょう。
そのため、地域に関する特徴についての理解がより深くあるので、ご相談により的確に答えてくれるでしょう。

反対に欠点としては地元からあまりに離れているエリアの物件探しにはあまり強くない可能性があります。
また、少人数での営業のため、取扱いエリアがその分狭くなるかもしれません。

□不動産会社を選ぶときの基準を解説します！

主に選ぶときの基準として大事なことは安心感があるかです。
ではどのような会社に安心感があると言えるのでしょうか。
それは人によって異なりますが、ここでは基準をご紹介しておきます。
主に4つの基準があります。

1つ目は物件の問い合わせ後に来店を急かさないこと、2つ目は物件の契約を急かさないことでしょう。
また、3つ目として転居や購入の理由をしっかりと聞いてくれること、最後に内覧を嫌がらないことです。
どれも当たり前のことだと思われるかもしれませんが、当たり前だからこそ大切だと言えます。
仮に急かされた場合は、他の要素も考慮しながら会社選びをしなおしても良いかもしれません。
これら4つの基準を持って選ぶようにしましょう。

□まとめ

今回は不動産会社の種類と選ぶときの基準について解説しました。
どのようにして選べば良いかご理解いただけましたでしょうか。
今回の記事を参考に、不動産を選んでみてください。

 

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マイホームを買い替えることを検討されている方はいらっしゃいませんか？
買い替える際に条件を満たしていれば適用できる特例があります。
特例を事前に知っておくとかなりお得に取引できるでしょう。
今回はマイホーム買い替え時の特例についてと、特例が適用される条件について奈良の不動産業者が解説します。

□マイホーム買い替え特例について

特定のマイホームを令和元年12月31日までに売却して、代わりのマイホームを買い替えた場合は、条件さえ満たせば譲渡益に対する課税を繰り延べられます。
例えば、2000万円で購入した家を6000万円で売却して、8000万円のマイホームを購入したとします。
本来なら4000万円の譲渡益があるので、その金額は課税の対象になりますが、特例が適用された場合は売却した年ではなくそれ以降へと繰り延べられます。
しかし、適用されるための条件がかなり多く、全てを満たしていないと適用されないので注意してください。
また、申請する手続きに必要な書類も多く、所得の内訳の書類や登記事項証明書、その他必要な書類とともに確定申告をする必要があります。

□特例が適用される条件について

＊買い替える家屋の床面積と土地面積に関する条件

売却後に購入する家屋の床面積が50平方メートル以上、かつ土地面積が500平方メートル以下であることが定められているので事前に面積を把握しておきましょう。

＊売却価格に関する条件

売却価格が必ず1億円以下であることが絶対条件です。
また、自分の敷地を分割して売却した場合でも、それら全て含んでの代金が条件の金額以下にしなければなりません。
そのため、何年かに分けて分割している代金の合計を事前に割り出しておきましょう。

＊控除に関する条件

家を売却する際に受ける方が多い3000万円控除ですが、今回説明している特例との併用はできません。
また、直近2年間で他の控除を適用していないことも条件なので、マイホーム買い替え特例を適用したい場合は深く考えずに他の控除を受けないように注意してください。
上述した条件以外にも、売主と買主が血縁関係にないことや、売却した翌年に確定申告をすることも含まれます。

□まとめ

特例を適用するには上述した以外にも条件があるので、1度売却をする前に確認をしてみてください。
必要な書類を期限内に全て集める必要があるので、タイムスケジュールを立てて、計画通りに手続きを完了できるようにしましょう。
売却を検討する上で、様々な業者のホームページで手続きの流れを知るのも良いかもしれません。

 

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不動産を購入したり、売却したりする際には様々な税がかかります。
聞き慣れない言葉も多いため、それぞれの税金の内容や特例を理解して、できるだけお得に次の不動産を購入できるようにしましょう。
今回はそもそも不動産所得税とは何かについてと、不動産取得税の計算方法について奈良の不動産業者が解説します。

□そもそも不動産所得税とは何か

不動産所得税とは、土地や建物を購入した際にかかる税金を指し、課税標準額に標準税率をかけて求められます。
不動産所得税は地方税として扱われるので、納税先は都道府県です。
それぞれの県の税事務所で手続きをしてください。
加えて、不動産所得税は条件を満たしていれば軽減措置が認められる場合があります。
今回はその条件を3つ紹介します。
1つ目は、購入する家屋の床面積が50平方メートル以上、かつ240平方メートル以下であることです。
床面積がこの条件を満たしている家屋に絞り込んでから、購入する不動産を探してみましょう。
2つ目は、購入する家屋が賃貸に出すためのものではないことです。
居住用か別荘として使用されない場合は認められません。
3つ目は、新耐震基準を満たしていることです。
耐震基準に関する制度が変わったので、現在の基準を満たしていなければなりません。
満たしていない場合は工事をする必要がある場合もあります。
あるいは、1982年1月1日以降に建てられたものの場合でも条件を満たしていることになります。
控除される金額は、地域ごとの自治体が定めているので異なります。

□不動産取得税の計算方法について

求める公式は上述したものですが、標準税率が家屋によって異なります。
基本的には標準税率は4パーセントと定められていますが、2021年3月末までに取得した家屋や土地に関しては、特例によって3パーセントに引き下げられることもあります。
また、課税標準額は固定資産税評価証明書に記載されている価格のことを指します。
公式やそれぞれの価格が分かっても計算を誤ると、見込んでいた価格よりも少ないという事態になるかもしれません。
そのため、必ず個人の判断だけでなく、業者や専門家に依頼して正確な価格に関する情報を入手してください。

□まとめ

不動産所得税の意味や特例の内容を理解しておくと、計算もしやすくなります。
手続きに必要な書類を集めるのも大事ですが、計算のシミュレーションをしておくこともおすすめします。
様々なサイトにて無料で行えるので気軽に試せます。
専門的な知識がない方は個人の判断に任せずに、業者に質問してみてください。

 

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不動産の契約をする上で違約金という言葉を聞くことは多いのではないでしょうか？
どのような場合に違約金が発生するのかを把握しておくと役立つでしょう。
今回は不動産契約における違約金についてと、違約金の相場の金額について奈良の不動産業者が解説します。

□不動産契約における違約金について

不動産契約における違約金が発生する場合は大きく分けて3つあります。
契約に違反する行為をした場合や契約の期間内に自身の都合で契約を破棄した場合、そして契約を結んだ後に自身の都合で契約を破棄する場合です。
つまり、正当ではない勝手な理由で破棄した場合に支払う必要がある損害賠償金が違約金です。
同じ不動産契約でも、契約の種類によって違約金が発生する場合としない場合があるかもしれません。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は1つの会社にしか依頼できませんが、一般媒介契約は複数の会社に仲介依頼できます。
1つの会社に依頼した場合は依頼を受けた不動産会社が宣伝をしたり、営業に回ったりするのでその際にかかる費用を違約金として支払う義務があります。

□違約金の相場の金額について

売買価格の1割程度が相場だと言われていますが、宅建業者が売り主の場合は、法律によって違約金の上限は売買価格の2割が上限と規定されています。
上述した割合で見積もる方法だけでなく、より正確な金額を出す公式を使う方法もあります。
仲介手数料の売買成立価格に3パーセントかけて、さらにそれに6万円足す公式です。
この公式を使うとより正確な金額が出せると言われているので、参考にしてみてください。
また、違約金の金額も誰が契約を破棄するかで変わります。
買主が破棄する場合は手付金を完全に手放さなければいけませんし、売主が破棄する場合は手付金の倍の金額を買主に支払うことが求められます。
売主が破棄をする方が支払う金額が多いので、ご自身が売主の場合は契約を結ぶ際に注意してください。
加えて、事前に両者が納得できる違約金の金額を決めておくことも可能です。
あらゆるシチュエーションを予想して、それぞれの事態が起こった場合に支払う金額を決めておけば、トラブル防止にも繋がります。
そうすることで、どちらかにとって不公平な交渉ならないようにできますし、あらかじめ金額を把握しておけば、予想できないことが起こらない限り両者ともに契約を破棄しようとは思えないでしょう。

□まとめ

違約金は基本的にご自身の都合で契約を破棄する場合に発生するので、そのようなことがないように安易に契約を結ばないようにしましょう。
契約について専門的な知識がない方は事前に業者に相談して、トラブルへの発展を防ぐようにすることをおすすめします。

 

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権利証が何か分からない方は多いのではないでしょうか？
権利証とは、不動産の取引をする際に本人であることを示すものですが、権利証を紛失すると再発行できないので、別の形で証明する必要があります。
今回は権利証とは何かについてと、権利証を紛失した場合の対応について奈良の不動産業者が解説します。

□権利証とは何か

権利証（登記済証）は自身がその不動産の登記名義人であることを証明するものであり、不動産売却の際に必要となるものです。
以前まではこの権利証が必ず本人照明に必要でしたが、平静17年に制度が改正されたので、現在では権利証は交付されずに、代わりに登記識別情報を受け取れます。
この登記識別情報の12桁の数字を登記所に提示するだけで本人照明ができます。
ただし、改正される前に登記を行った場合は権利証を提示することも認められているので覚えておくと良いでしょう。

□権利証を紛失した場合の対応について

権利証を紛失しても法務局で再発行はされないので、司法書士に作成してもらうか、事前通知をする必要があります。
紛失しても、登記名義人が変更されることはないので安心してください。
司法書士も権利証を発行することはできないので、代わりに本人確認情報を書類として作成することで代用できます。
依頼してから書類を受け取るまでの期間も短く、受け取り次第すぐに登記申請できるので、この方法を選ぶ方は多いでしょう。
もう1つの方法の事前通知は、権利証を提出できない理由を記載して申請する方法です。
数日後に、法務局から本人しか受け取れない形で書類が届くので、それに実印を押して返送するだけで手続きが完了します。
かなり手軽に行えるので、申請した段階で安心しすぎるのは危険でしょう。
この際に気をつけるべきポイントは、本人しか受け取れない点と返送をし忘れる点です。
一般的な配送物のように配送状況を確認できるわけではないので、不在の際に届いた場合は受け取るために連絡をしなければならないので手間がかかります。
また、受け取っても期間内に返送を忘れてしまうと登記申請ができなくなるだけでなく、名義を買主に自動的に移されるのでリスクは高いです。
この2点に十分に注意しながら、事前通知の方法を選ぶかどうかを決めた方が良いでしょう。

□まとめ

権利証は現在ではあまり使われていませんが、登記識別情報をきちんと提示することと、権利証を紛失した際の対応を把握しておきましょう。
特に返送のし忘れをしないようにすることや、期限内に手続きを完了させる点には注意しましょう。

 

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不動産にも売れやすい時期はあるのか気になる方はいらっしゃいませんか？
不動産にも、衣服や家具のように売れやすい時期と売れにくい時期があります。
また、売れやすい時期に出すデメリットもあります。
今回は最も不動産が売れやすい時期についてと、繁忙期に売りに出すデメリットについて奈良の不動産業者が解説します。

□最も不動産が売れやすい時期について

不動産の取引は2月や3月に多いです。
2月や3月は新生活や新学期が始まるので、1年の中で最も引越しが多い時期だと言えるでしょう。
3月に買い手が集中することを考えると、2月後半くらいには売りに出しておくことをおすすめします。
少しでも時期を間違えてしまうと、折角売れそうな不動産であっても、売却する機会を失うかもしれないので見極めが必要です。
また、最も売れにくい時期は1月頃だと言われています。
新年に不動産を探し始める人は多いですが、仮に良い不動産を見つけても衣服や家具のように衝動的に購入する人は少ないでしょう。
そのため、じっくり購入するかどうかを考慮するための時間を買い手が取れるように、上述したように先月の末に売りに出しておくことをおすすめします。
12月末には売りに出しておくと、他の不動産よりも目に留まる機会は増えるはずです。
あるいは、3月の次に引越しをする機会が多い9月も狙い時です。
日本では4月が何事も新しく始まる時期ですが、世界的には9月がこの時期に当てはまります。
そのため、留学生や外国人労働者の引っ越しが重なる時期でもあります。
加えて、夏休み中に引越しを考えて9月に実行する人も多いでしょう。

□繁忙期に売りに出すデメリットについて

繁忙期に売りに出すと買い手は多数現れますが、それと同時にライバルも増えます。
ライバルがあまりにも多いと、自身が取引をしたい不動産の価値が本来よりも低く評価されることもあります。
そのため、繁忙期から逆算して、他のライバルよりも少しでも前から行動を起こすことで、なるべく他のライバルよりも早く買い手を見つけられるはずです。
他の不動産の評価や価格、立地条件を調べてみるのも良いかもしれません。

□まとめ

繁忙期に出しても必ず売れるとは限りませんが、繁忙期に出すことをおすすめします。
繁忙期以外にあえて売りに出すと、ライバルが少ない分売れやすいと思う方も多いですが、売れ残る可能性も高くなるのでリスクはあります。
計画的に手続きを進めておくと、繁忙期に合わせて行動できるので手続きを始める時期にも注意しましょう。

 

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