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2020年7月15日

水道の解約は引き渡し日までに！奈良で不動産を売却したい方必見

奈良で不動産を売却したい方はいらっしゃいませんか。
水道やガス、電気といったライフラインは生活に必要不可欠なので、いつ解約すれば良いのか悩みますよね。
早すぎても遅すぎてもトラブルに繋がる可能性があります。
そこで今回は、ライフラインを解約するタイミングと注意点をご紹介します。

□ライフラインはいつ解約するの？

水道などの住宅のライフラインは引き渡しまでに解約することをおすすめします。
その理由は大きく2つあります。

1つ目は、内覧の際にライフラインが使える方が有利であるからです。
買い手側の立場になって考えると、内覧の際に水道や照明、エアコンが使えないと実際に住むイメージができないので決めかねますよね。
すでに引越しが完了していて、売却したい不動産のライフラインを使用していないのに、基本料金がかかってしまうと損だと感じるかもしれません。

しかし、その基本料金を惜しんだばかりに買い手が中々決まらないと、その方がかえって大きな問題になるでしょう。
不動産の引き渡しが決まるまでは、必要経費だと割り切ってライフラインの維持費を払い続けることをおすすめします。

2つ目は、買い手にスムーズに引き渡せるからです。
解約せず名義を変更する方法では、売り手と買い手双方の同意が必要となるので、少し手続きが面倒になります。
すれ違いが原因でトラブルが発生するケースもよくあるので、売り手が事前に解約して買い手も新規契約をする方法が良いでしょう。
解約の手続きは、引き渡しの1週間前から前日までを目安に完了しておくのがおすすめです。

□ライフラインに関する注意点とは？

ライフラインの基本設備は、買い手が契約すればすぐに使える状態にしておくという原則があることを押さえておきましょう。
そのため、売り手は取り外すべき設備は取り外し、残すべき設備は残しておく必要があります。
例えば水道設備においては、水道メーターは残すべき設備に含まれます。

また、それらの設備の取扱説明書も買い手へ引き渡すので、事前にファイルにまとめておくと親切ですね。
このような引き渡しの準備は、売買契約の際に買い手と交わした付帯設備状況確認書に従って行いましょう。

□まとめ

ライフラインを解約するタイミングと、引き渡し時の注意点をご紹介しました。
不動産を売却する際には、残すべき設備を残して、引き渡し日までにライフラインを解約するようにしましょう。
トラブルなくスムーズに引き渡しをするために、この記事を参考にして頂ければ幸いです。

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2020年7月13日

火災保険って返金される？奈良にある不動産を売却する方必見

不動産を売却する予定のある方にお聞きします。
これまで支払ってきた火災保険が返金されるかどうかご存じでしょうか。
保険期間の終了のタイミングと、不動産売却のタイミングが同じになることは珍しいので解約する必要が生じます。
奈良の不動産業者が「火災保険の解約」について解説しますので、是非参考にしてください。

□火災保険は途中でも解約できるのか？

火災保険とは、不動産を購入する時に必ず加入する損害保険のことです。
火事、水害、落雷による損害を受けた際に、修理費用などを保証してくれます。
保険料は加入時に数年単位でまとめて前払いするのが一般的です。
このように前払いしている火災保険を、保険期間の途中でも解約できるのでしょうか。

答えは、「可能」です。
保険期間中に不動産を売却すると、残りの保険期間分の保険料を返金してもらえます。
保険料の計算は月割りなので、残りの保健期間が1か月以上の場合が返金対象になります。

しかし、保険の解約手続きは自分で行う必要があることに注意しましょう。
基本的に保険料の計算は解約時での計算になるので、解約が遅れるとその分返金額が少なくなってしまいます。
売却時の日付まで遡って請求はできないので、注意が必要です。

□火災保険の解約はいつ行えばいいのか？

前述の通り火災保険の解約は自分で行うので、解約するタイミングが重要です。
解約のタイミングが早ければ早い程、保険料が多く返金されるので、売却後すぐに解約しようと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、最適なタイミングは「引き渡し後」なのです。
その理由は、売り手は基本的には引き渡しが完了するまで、建物を修繕する義務があるからです。

不動産の売買契約においては、契約から引き渡しまでの期間が長く、3か月程空くこともあります。
そのため、その長い期間中に台風や落雷といった自然災害が起こり、不動産が破損してしまうリスクは十分に考えられるでしょう。
その時に、もし火災保険を解約してしまっていたら、修繕費用の全額を自己負担する必要が生じます。
その負担を背負いきれず修繕ができなかったため、買い手に売買契約を解除されて売り手の手元には破損した不動産のみが残ることになったという事例もあるので注意しましょう。

□まとめ

火災保険は途中でも解約でき、最適なタイミングは引き渡し後であることをご紹介しました。
保険料の返金金額が少なくなるトラブルや、引き渡しまでの期間に修繕費用が高くつくトラブルを防ぐために、不動産を売却する前に十分理解しておきましょう。
この記事をご参考頂ければ幸いです。

2020年7月10日

奈良で不動産を売却したい方へ！印紙税とは何かを解説

奈良で不動産の売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産を売却する際には、売り手と買い手の間で契約をします。
そしてその取引金額に応じて印紙税を払い、それを担保する収入印紙を用意する必要があるのです。
今回の記事では、不動産の売却にかかる印紙税や収入印紙とは何かを解説します。

□印紙税とは何か？

印紙税とは、商業取引に関連する文書に対して課税されるもののことです。
取引金額に応じて、印紙税は決められています。
印紙税の納税義務があるのは、課税文書を作成した人です。
例えば、文書を複数人で作成した場合は、連帯して印紙税を納付する義務を負うことを押さえておきましょう。

ここで不動産を売却する場合に当てはめて考えてみましょう。
不動産の売却において課税文書となるのは、不動産売買契約書です。
この契約書では、不動産の取引金額、支払日、支払方法、引き渡しなどの条件を取り決めます。
契約書は売り手と買い手で2つ作成する場合と、1つ作成して売り手と買い手で片方が原本、もう片方がコピーを持つ場合があることを押さえておきましょう。

前者の場合は、売り手と買い手双方が印紙税を納付する義務が生じます。
後者の場合は、原本を持つ側にのみ印紙税を納付する義務が生じます。
後者の方法を取ると印紙税を節約できるというメリットがある反面、契約内容に関して訴訟になったときにリスクがあることも認識する必要があります。

□収入印紙とは何か？

収入印紙とは印紙税を国や行政に支払ったことを証明するものです。
印鑑や署名で消印を押した収入印紙を貼付することで、納税が完了します。
消印を押し忘れてしまい、それが税務署調査の際に判明すると大変です。
本来納付する印紙税額に加えて、その2倍に相当する金額の過怠税が課せられるので、本来支払う金額の3倍が徴収されてしまうので、注意しましょう。

また、収入印紙は郵便局や法務局の窓口など、「収入印紙売りさばき所」の指定を受けた店で購入できます。
最近ではコンビニエンスストアや金券ショップでも購入できますが、取り扱いの種類が少ないことに注意しましょう。

□まとめ

不動産を売却する際にかかる印紙税と、収入印紙についてご紹介しました。
正しく理解しておけば、通常支払う予定の3倍の金額を印紙税として納める必要が生じるといったトラブルを防げる上に、印紙税を節約できます。
不動産売却をお考えの際には、この記事を参考にして頂ければ幸いです。

2020年7月8日

不動産の売却で権利書はいつ渡す？奈良の不動産会社が解説

不動産の売却には、「権利書」が必ず必要です。
権利書を渡すタイミングを知らなかったことが原因で、トラブルに発展してしまった事例も多くあります。
そこで今回は奈良の方へ、不動産の売却で権利書はいつ渡すのかを詳しく解説します。

□不動産の権利書はいつ渡す？

不動産売却の際、権利書を渡すタイミングは大きく2つあります。
1つは、売買契約を行うタイミングです。
ここでは、所有権や不動産の状況を確認するために必要であることを押さえておきましょう。

もう1つは、決済を行うタイミングです。
ここでは、買い手に所有権を移転するために必要であることを押さえておきましょう。
売買契約と決済のタイミングで権利書を渡せない場合、手続きを進められないので注意が必要です。

また、権利書を渡す際に権利書のコピーを取る場合がありますが、コピーすること自体は違法ではないので安心してください。
というのも、法務局のオンラインサービスを使えば、誰でも登記情報を確認できるからです。
このようにコピーを渡すことは問題ありませんが、悪用されないためにも権利書の原本を他人にむやみに渡すことは控えましょう。

□不動産の権利書はなぜ渡す？

不動産の売却をする際には、売買契約書を作成するので、その契約書があれば十分正当性が担保されていると思う方も中にはいらっしゃるでしょう。
それでは、なぜ権利書を渡す必要があるのでしょうか。
理由は2つあります。

1つ目は、不動産を所有している権利者の確認に必要であるからです。
実をいうと、不動産は実際に住んでいる人と権利者が異なっている場合があります。
自分で買った家だと思っていても、親の名義で契約していれば親がその不動産の権利者となるでしょう。
このように不動産に所有者は一見して分かるものではないので、不動産売買において権利者は「権利書に記載のある人」という認識で統一しているのです。

2つ目は、移転登記に必要であるからです。
不動産を所有している間は、固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。
これらの税金は権利書に記載されている権利者に対して課されることに注意しましょう。
移転登記をしなければ、不動産売却後も元の所有者が税金を支払い続けることになります。

□まとめ

不動産を売却する際に権利書をいつ渡すべきか、なぜ渡すのかについてご紹介しました。
権利書を渡すタイミングと渡す理由を押さえておけば、トラブルは避けられるでしょう。
この記事を参考にして頂ければ、幸いです。

2020年7月6日

土地における境界線について！奈良の不動産会社が徹底解説

不動産の売買や新しく家を建てる際に、所有する土地の境界線を明確にしていますか。
境界線が曖昧のまま暮らし始めると、隣人トラブルに繋がる可能性があります。
そのため、予め境界線を相互に確認しておく必要があるでしょう。
今回は奈良にお住まいの方へ、土地の境界線とは何か、どのように確認できるのかをご紹介します。

□土地の境界線とは？

一般的に私たちはモノを売買する時、無意識のうちに取引の対象が何かを明確にします。
例えば、花屋さんに行ったら「バラを1本」と買う対象を明確にしてお金を渡しますよね。
ところが、土地の場合はどうでしょうか。
土地は花と違って対象が明確になっておらず、曖昧であることが多いです。

この曖昧さを取り払うために所有権の範囲を示すものこそが、「土地の境界線」なのです。
実際に一戸建てを売買する時は、売り手が排他的な所有権の範囲を買い手に示す必要があると契約書に明記されています。
ところが、売り手の認識と隣人の認識が違っていた場合は、トラブルが発生するかもしれません。
こうしたトラブルを防ぐために、自分の所有する土地に境界標が設置されています。

境界標は専門家のみが設置可能なものです。
そして設置の際には、隣人と境界点と境界線を確認した上で設置されます。
そのため、所有する土地の必要な場所にすべて設置されていれば安心できるでしょう。

□境界確認書とは？

隣地との境界を証明するものとして、境界確認書が挙げられます。
境界確定測量を行った結果、確定した境界を示しています。
以下のような手順で作成されるので、参考にしてください。

まず法務局や役所に保管されている資料を基に調査と測量が行われ、境界が定まります。
その時に杭が設置されますが、これは仮杭であり、まだ手続きは終了しないので注意しましょう。

その後、隣人や役所の担当者が集まり、現地で実際に境界を確認します。
双方が納得すれば、永久な境界標としてコンクリート製の杭が設置されます。
ここでようやく、境界確認書が作成されるのです。

境界確認書を持っておく最大のメリットとして、隣人トラブルを避けられることが挙げられるでしょう。
また、登記記録の誤った土地面積を正しく修正する時や、相続のために土地を分割する時にも手続きをスムーズに進められるので持っておくと良いです。

□まとめ

土地の境界線についてご紹介しました。
隣人と予め相談し口約束するだけでなく、境界標や境界確認書で明確に確認できるようにしましょう。
この記事を参考にして頂ければ、幸いです。

2020年7月1日

奈良で中古不動産の購入をお考えの方は知っておくべきトラブルについて

中古不動産とは言え、マイホームを購入するのにはかなりのお金がかかります。
購入後にトラブルが発生して、後悔することは避けたいですよね。
中古不動産を購入する際には、いくつかのことに注意する必要があります。
今回はその中でも、断熱性と耐震性についての注意点を奈良の不動産会社がご紹介します。

□中古不動産を購入する際には断熱性や耐震性に要注意

中古不動産を購入する際には、入念に現地で確認する方が良いでしょう。
しかし、現地で入念に確認したとしても、気付きにくい欠陥があるのが中古不動産です。
特によく言われるのが、耐熱性と耐震性の欠陥です。

建物の耐熱性は、外壁材や断熱材といったものの性能によって決まります。
外壁材は外からの影響を受けて年々劣化し、断熱材は築年数が新しいほど改良されたものを使用します。
そのため、築年数が古い住宅では十分な断熱性がないかもしれません。
実際に、築年数の新しい住宅と築年数の古い住宅では断熱性能にかなりの差があります。

また、耐震性にも注意が必要です。
耐震基準は数10年に1度大きな変更がされており、耐震基準が足りておらず補強工事が必要な場合があります。

耐震基準とは、建築物や土木構造物を設計する際に、構造物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準のことです。
例えば、築10年以上の中古不動産なら最新の耐震基準に達していないかもしれません。
基準に達していないと、建て替えやリフォームに制限がかかる可能性があります。
このようなトラブルを未然に防ぐために、事前に断熱性や耐震性について確認しておくと良いでしょう。

□中古不動産の補修にかかる費用を誰が負担するのか確認する

建物の情報を事前に確認していたとしても、リフォーム工事で壁を開けると、雨漏りやシロアリ被害を発見することがあります。
売主には譲り渡した中古住宅に対して、契約の内容に合ったものを引き渡さなかった時に責任が発生します。
責任範囲は無制限ではないため、雨漏りとシロアリ被害といったものに対して修復義務を負うのが一般的です。

前の住人の責任なのに、自分が補修費用を払うのは嫌ですよね。
そのため、このような事態に遭遇した場合、誰が責任を負い、補修費用を誰が支払うのかといったことを売買契約を結ぶ前に必ず確認しましょう。

□まとめ

今回は中古不動産購入時の断熱性と耐震性についての注意点をご紹介しました。
築年数が古い不動産は耐熱性や耐震性に問題があるかもしれません。
売買契約を結ぶ前に、これらのことを確認して後悔しない不動産選びをしましょう。

2020年6月29日

奈良在住の方に向けて中古不動産を選ぶメリットをご紹介

多くの方は新築物件か中古物件かどちらを購入するか悩まれると思います。
中古物件より新築物件の方が良いイメージを持つ方も多いでしょう。
今回は、奈良在住の方に向けて中古不動産を選ぶメリットを紹介します。

□中古一戸建ては価格が安い

中古一戸建ての最大のメリットは、価格の安さです。
マイホームを購入する際に、やはり価格は気になりますよね。
新築一戸建ての平均価格は3500万円前後です。
頭金を500万円としても、3000万円を住宅ローンで支払い、後で返済するとなると大変です。

中古一戸建てなら、新築の一戸建てより平均2割から5割低い価格で購入できます。
特に木造建築だと、築20年で価値がほとんどなくなると言われており、土地代だけで物件を購入できるかもしれません。
もちろんリノベーションが必要になるかもしれませんが、中古物件をリノベーションすることで新築より安く新築同様の住宅性能を手に入れられます。

また、広大な土地であっても、築年数が経つと価格が安くなることが多いです。
そのため、格安で購入して、リノベーションすれば広大な土地にマイホームを建てられます。

□中古マンションのメリット

中古一戸建てと同様に、中古マンションも価格が安いというメリットがあります。
また、中古マンションは購入後の価格下落幅が小さいです。

マンションは購入後から市場に合わせて、年々価値が下がっていきます。
価格は特に1年目から20年目に急激に下降し、半分以下になるでしょう。
20年目を超えるとその下降率は緩やかになります。
そのため、新築マンションは価格下落幅が大きく、中古マンションは購入後の価格下落幅が小さくなることが多いのです。

ほかにも、購入前に建物からの眺望や日当たりを確認できることもメリットの1つでしょう。
新築マンションを購入する方は建物が出来上がる前に購入する方が多いです。
階数や間取りのバリエーションを選べますが、実際に部屋を内見したり、眺望や日当たりなどを確認したりできないことがあります。
そのため、入居後にイメージと異なり、失敗したと感じる方もいます。

中古物件は実際に確認してから入居できるため、入居後のイメージが湧きやすいかもしれません。

□まとめ

今回は、中古不動産を選ぶメリットを紹介しました。
中古物件には価格以外のメリットもあることがお分かりいただけたと思います。
この記事を読んで、マイホームは新築物件が良いという固定観念が変われば幸いです。
中古物件のことで相談がある場合は、気軽に当社にお問い合わせください。

2020年6月27日

中古住宅をリフォームで好みに合わせる！奈良で不動産を買いたい方必見

「注文住宅なら、自分の好みに合わせた住まいにできる。」
注文住宅を購入したいと思っている方は、このような考えをお持ちではないでしょうか。
しかし、これは中古物件にも言えることです。
今回は、奈良で不動産を買いたい方に、中古物件をリフォームやリノベーションをすることの良さを紹介します。

□リフォームにお金をかけて自分好みの住宅に

中古物件なら、リフォームやリノベーションをすることで、新築住宅より安く自分の理想の家を手に入れられます。
新築の注文住宅だと1から全てを作る必要があり、かなりの予算が必要でしょう。
しかし、中古物件だと既存の部分を活用して、リフォームやリノベーションを行うため、費用が抑えられます。
リフォームやリノベーションにはもちろん費用がかかりますが、大抵の場合新築の注文住宅を建てるより安く仕上げられるでしょう。

□中古の不動産は断熱リフォームや耐震補強が行える

築年数の古い中古物件は、耐熱性や耐震性が十分でない場合があるでしょう。
特に耐震性は現行の「新耐震基準」が適用されたのは1981年からですから、築40年より古い住宅は「旧耐震基準」が適用されています。
「旧耐震基準」では震度6、7の地震の想定がされておらず、耐震性能に不安があります。
冬に冷え込む可能性や将来の地震の危険性を考えると、中古物件の購入に踏み切れない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

中古の不動産は、断熱リフォームや耐震補強のリノベーションができます。
例えば、断熱性の向上には、壁や床に断熱材を入れたり、複層ガラスで窓の断熱性を高めたりするリフォームが効果的でしょう。
複層ガラスとは、二重の板ガラスの間に、空気を閉じ込めた窓ガラスのことです。
対流しない空気の層が熱の移動を遮断するため、外の寒さを中に入れず、中の暖かさを外に逃しません。

最近では、リフォームやリノベーションの費用に助成金を出す国や自治体の制度も多くあります。
これらを利用することで、より費用を抑えて理想の家を作り上げられるでしょう。
リフォームやリノベーション込みで中古物件の購入を検討している時には、制度も同時に調べてみてください。

□まとめ

今回は、中古物件をリフォームすることの良さをお伝えしました。
中古物件を自分好みにリフォームやリノベーションして、安く理想の家を手に入れましょう。
耐熱性や耐震性は内見では確認できないため、必ず不動産会社に確認することをおすすめします。

2020年6月24日

不動産における中古の定義とは？奈良の不動産会社が解説

「中古物件はあまり良い印象がない。」
このように考えて、新築ばかり検討していませんか。
実は新築でなくとも、新築とほとんど変わらない物件があるのです。
それを知っていただくために、今回は、奈良の不動産会社が不動産における中古の定義を解説します。

□建築後1年以上過ぎている物件は中古として扱われる

中古と聞くと築10年や築20年の住宅ばかりを想像してしまいますよね。
実は、中古であっても築年数が浅い住宅もあります。
ここでは中古と表記される3つのパターンを紹介します。

まず、以前にほかの人が住んでいた場合は中古になります。
これはみなさんが考える中古物件の定義のイメージと同じでしょう。

また、入居していなくても建物の完成後1年以上過ぎている場合も中古になります。
ほかにも、未入居且つ建物の完成後1年未満で、所有権が使用者側に移った場合も中古として扱われます。
この2パターンは、新築と表記できません。
つまり、新築と表記できるのは、未入居且つ建築後1年未満で、所有権も使用者に移っていない場合だと言えます。

□未入居物件について

中古と表記される3つのパターンについて紹介しました。
そのうちの2パターンは中古と表記されず別の言葉が使われる場合もあります。
みなさんは、新築と中古以外に、未入居物件という表記を見たことがありませんか。
未入居でも、建築後1年以上過ぎた不動産と建築後1年未満で所有権が使用者側に移った不動産は、そのような表記になります。

物件には問題はなく、契約に至らなかったため購入者が入居しなかったことが原因です。
例えば、突然の転勤といった購入者の事情や購入希望者がローンの審査に落ちてしまうことが理由として挙げられるでしょう。

新築より中古に近い存在になっているため、新築より安く購入できます。
新築の場合、完成前に契約することが多く、内見せずに決める必要があることが多いです。
未入居物件は、建物が完成しているため、内見後に購入を決められることもメリットの1つでしょう。
自分より前に人が住んでいたからという理由から、新築の購入を検討している方にもおすすめです。

□まとめ

今回は、不動産における中古の定義を解説しました。
中古が古いものだけではないとお分かりいただけたのではないでしょうか。
中古の中には、未入居物件のような築年数が浅い住宅もあります。
築年数が浅い物件があるかどうかは、当社までお気軽にお問い合わせください。

2020年6月22日

奈良にお住まいの方へ！中古の不動産購入にかかる税金をご紹介

中古不動産の購入には様々な税金がかかります。
必要な税金について知らないと、予算をオーバーしてしまうかもしれません。
また、必要な税金の中には条件を満たせは控除されるものもあります。
今回は奈良にお住まいの方に、中古の不動産購入にかかる税金について解説します。

□中古の不動産購入にかかる税金

中古不動産の購入には、建物代と土地代以外に税金の分のお金も準備する必要があります。
ここでは主な3つの税金について解説します。

＊登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際に国に納める税金のことで、税額は土地と建物の評価額に税率をかけて計算します。
登記とは、法務局で登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示する手続きのことです。
登記の種類によって税率は変わり、中古住宅の所有権移転登記の税率は2パーセントです。
また、住宅ローンを借り入れる時にも課税されるため、注意しましょう。
住宅ローンの借り入れにかかる税率は、0.4パーセントです。

＊不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際や増築した際に都道府県に納める税金のことです。
不動産取得後、半年から1年半の間に届く納税通知書を金融機関で納付すると、納税が完了します。
納期は各都道府県によって異なるため、お住まいの都道府県の納期を確認しておきましょう。

＊印紙税

印紙税とは、経済取引で作成した契約書や領収書といった文書に課税される税金です。
例えば、売買契約書やローン借り入れのための金銭消費貸借契約は印紙税がかかる書類として挙げられるでしょう。
不動産の取引では、契約書の記載金額によって税額が変わります。

□不動産取得税の軽減特例について

中古住宅の購入には、先ほど紹介した不動産取得税がかかります。
しかし、条件を満たすと税金の一部を控除できます。

不動産取得税は建物部分と土地部分で条件や控除額が異なるため、まずは建物部分の控除条件を押さえましょう。
控除条件は、建物は居住用またはセカンドハウスとして取得し、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下で、規定の耐震基準要件を満たしていることです。
また、土地部分の控除条件は、建物部分の控除条件を満たしており、土地と建物の取得時期のズレが1年以内であることです。

これらの条件を満たすと、不動産取得税を減らせるでしょう。

□まとめ

今回は、中古の不動産購入にかかる税金について解説しました。
中古不動産の購入には、登録免許税や不動産取得税、印紙税がかかることを押さえておきましょう。
税金を少しでも抑えたい方は、控除条件を満たしているか購入前に確認してみてください。
税金のことでさらに聞きたいことがあれば、気軽に当社にご相談ください。

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