不動産の契約も他の契約と同じように、すぐ破棄できると思っている方はいらっしゃいませんか？
実は、他の契約よりも手続きが複雑だったり、工程が多かったりするだけでなく、責任も大きいので、簡単には契約を破棄できません。
今回は不動産売買契約についてと、契約を結ぶ際の注意点について奈良の不動産業者が解説します。

□不動産売買契約について

一般的に、交渉が成立次第、売買契約へと移行します。
その際に、不動産会社が作成する売買契約書に沿って、双方が契約内容に対して認識の違いがないかを丁寧に確かめていきます。
そして、両者が合意していることを確認できてから、ローンの審査や物件の調査を行います。
それと同時に、重要事項説明書についての説明を宅地建物取引士から受けなければなりません。
わざわざ説明を受けなくても自身で調べれば済むのではないかと思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。
重要事項説明書は専門的な知識が必要なので、理解できても曖昧な認識になってしまうでしょう。
また、説明を受ける行為は法的に定められていますし、重要事項の理解を深められるので必ずきちんと説明を受けて、不明な点は後回しにせずにすぐに質問してください。
上記の工程を全て終えてから、契約書にサインをして契約が結ばれます。
契約を解除する際の条件や違約金の金額に関しても把握してから契約をしてください。

□契約を結ぶ際の注意点について

上述したように一度契約を結んだら簡単には破棄できないことをご存知でしょうか？
不動産にもクーリングオフ制度がありますが、どのような状況にも対応できるわけではありません。
あくまで、契約を結ぶことを強要されたり、契約に関して冷静に判断を下せない状況であったりしない限り認められません。
自身の勝手な都合で契約を破棄する場合は損害賠償として違約金を支払わなければなりません。
また、自身が不動産を売りに出して契約も成立した後に、その物件にシロアリの被害があることが発覚した場合、所有者ではなく売り手が責任を負う必要があります。
その際に発生する責任は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と言い、契約を解除するか、違約金を支払うかを迫られます。
シロアリの被害を把握していたにも関わらず告知をせずに取引を行った場合は、責任も大きくなります。

□まとめ

不動産の契約は他の契約よりも責任が重いので、より慎重に決断をした方が良いでしょう。
契約成立後に後悔しないように、最後まで点検をしてから引き渡しましょう。
また、少しでも欠陥が見つかった場合は、業者を交えてきちんと買い主と話し合うことをおすすめします。

 

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そもそも手付金が何か分からない方はいらっしゃいませんか？
不動産契約の際に必ず必要な手付金ですが、渡すタイミングや金額の相場、渡し方にもある程度決まりがあります。
これらの情報をきちんと把握した上で、契約をしましょう。
今回は手付金とは何かについてと、手付金の渡し方について奈良の不動産業者が解説します。

□手付金とは何かについて

手付金とは、契約をした際に先払いで支払う代金のことを指します。
最終的にまとまったお金を渡すのは、不動産を完全に引き渡したときなので、それまでの空白の期間中に支払う代金です。
また、自身の都合で契約を破棄したいと申し出た場合、自身が買い主である場合に手付金は返金されません。
一方で売り主の場合は、手付金を返金するだけでなく、手付金と同じ金額のお金を支払わなければならないので注意が必要です。
一般的な手付金の相場の金額は、物件価格の10パーセント前後だと言われています。
中古住宅の場合はもう少し安いですが、不動産会社が仲介している場合は、5パーセント未満は申込できないこともあるので手付金の金額は重要でしょう。
手付金があまりにも少ないと、契約を破棄される可能性が高まるので、相場の金額にすることをおすすめします。
加えて、人気な物件であれば相場よりも高い金額の手付金を渡すと契約を結べる可能性が上がると言われています。
売主もより多い利益を得られる方が良いので、周りの購入希望者よりも金額が高ければ、その分、目を引けるかもしれません。

□手付金の渡し方について

手付金は口座に振り込むのではなく、現金で持参するのが鉄則です。
振り込みだと、契約書に署名・捺印をしてから手付金を受け取るまで時間が空いてしまいます。
その日中に受け取れるかも売主は分からないので、なるべく現金で契約時に持参する方が両者にとってよりスムーズに手続きを進める助けになるので持参した方が良いでしょう。
また、振り込みの場合は1度に50万円までしか引き出せないので手間がかかりますし、事前に振り込むことで、買い主が悪徳である場合は持ち逃げされる可能性もあります。
やはり現金で直接渡すのが最も安全な方法でしょう。

□まとめ

手付金は契約をする上で非常に重要なので、手付金の金額や渡し方には気をつけたほうが良いでしょう。
大金を持ち運ぶのが怖い方は親族の方に協力を仰いで、安全な方法で運んでください。
金額の相場をきちんと調べてから、両者が納得できる金額にしておくと、その後の手続きも気持ちよく進められるはずです。

 

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減価償却が何か分からない方はいらっしゃいませんか？
減価償却は自身が所有している不動産の種類や年数によって金額も大きく変わるので、計算方法もこの機会にぜひ覚えてみてはいかがでしょうか。
今回は減価償却とは何かについてと、不動産の減価償却の計算方法について奈良の不動産業者が解説します。

□減価償却とは何かについて

減価償却とは資産を購入した際に、何年度かに渡って費用として計上するものです。
償却する期間は建物の種類や用途、経過年数によって定められています。
新築の不動産の場合は法廷耐用年数で償却されるので、事前に法定耐用年数を把握しておく必要があります。
建物の種類によって年数は変わるので、国税庁のホームページにて法定耐用年数の一覧表を見られるので確認してみてください。
耐用年数も大きく関わってくるので、木造か鉄筋コンクリートかでもかなり変わります。
木造の場合は20年前後、鉄筋コンクリートは50年前後と言われてるので参考にしてください。
加えて、中古の建物は定められている法定耐用年数よりも短期間で償却できると言われています。
新築の不動産と同じ金額で購入した場合、中古の方が短期間で償却できるので、利益は多くなります。
そのため、新築よりも少しでも中古のものにすると節税できます。

□不動産の減価償却の計算方法について

減価償却費は取得価格に耐用年数に合った償却率をかけて計算できます。
また、計算方法は定額法と定率法の2種類があります。
定額法は毎回決められた一定の金額を減価償却していく方法です。
しかし、収益力が低くなるので、修繕費のような出費が重なる際に負担が大きくなるデメリットがあります。
一方で、定められている金額しか償却しなくて良いので、余裕が生まれる際は利益が出やすい面もあります。
たとえ臨時収入があっても、そのお金を償却に充てる必要がないです。
加えて、定率法は償却する金額の残高に対して毎月一定の率で償却していく方法です。
最初のころは残高の金額が大きいので負担が大きいですが、段々と償却額が少なくなる傾向にあります。
2007年に税制が改正されたので、現在では定額法が主流になっています。

□まとめ

減価償却のような聞き慣れないことは、後回しにせずにきちんと把握しておきましょう。
不明な点は、業者にすぐに聞いて疑問点を解消しておくことをおすすめします。
上述した国税庁のホームページを参照しながら、試しに計算してみるのも良いかもしれません。
また、所有している不動産の築年数や種類も事前に調べておきましょう。

 

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固定資産税が具体的に何を指すか分からない方はいらっしゃいませんか？
固定資産税は事前に売主と買主が納税の負担の割合を決めておくことをおすすめします。
線引きをきちんとしないと後でトラブルになるかもしれません。
今回は、固定資産税とは何かについてと、固定資産税の精算方法について奈良の不動産業者が解説します。

□固定資産税とは何か

固定資産税はその年の1月1日現在の登記簿上の所有者に課税されるもので、納税義務は売主にあります。
1年の途中に売却した場合も全額分課税されるので注意が必要です。
また、不動産を売却してから約3か月後に納付書が届くので、書類に従って納税しましょう。
納税の負担の割合は売主と買主で決めるので、事前に決めた金額の日割り計算をしておくことをおすすめします。
加えて、起算日も地域によって変わると言われています。
関東では1月1日、関西では4月1日が一般的なので、この日付以前は売主が負担して、それ以降は買主が負担する形です。
一般的には、年の途中で取引をした場合は売主が全負担、あるいは、多い割合で負担すると言われているので参考してみてください。
売主と買主だけで割合を決めるのが難しい場合は、業者に仲介してもらうのも良いかもしれません。

□固定資産税の精算方法について

買主が引き渡し日から計算した固定資産税の一部を売主に支払うことで、固定資産税を精算できます。
このような清算方法は、固定資産税だけでなく、賃料や水道費、光熱費にも適用できます。
特に収益物件であるオフィスビルは清算の割合が複雑なので、この方法を使用すると良いでしょう。
上述したように、清算の割合は売主と買主の合意の元で決められるので、完全に5：5で分ける必要はありません。
仮に割合が7：3であっても、両者が納得しているのであれば問題ありません。
特にオフィスビルは駐車場代や看板使用料も含まれるので、それぞれの項目で割合を決めるのが面倒くさい場合は、固定資産税だけ決めるのも良いかもしれません。
固定資産税を必ずしも両者が清算しなくても良いですが、売主に負担がかかってしまうので買主も少し負担を負うのが一般的だと言われています。

□まとめ

固定資産税の割合を事前に納得のいく形で決めておくと、不動産を引き渡してから揉めることもないのできちんと話し合うと良いでしょう。
また、地域ごとの起算日も把握した上で割合を決めましょう。
困ったことがあれば、上述したように業者に依頼することをおすすめします。

 

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不動産の売買に関しては、クーリングオフは適用されないのではと考える方はいらっしゃいませんか？
実は不動産の売買でも適用されますが、制度が適用される条件があるので、全ての状況には適用できません。
今回は宅地建物売買のクーリングオフについてと、クーリングオフの適用条件について奈良の不動産業者が解説します。

□宅地建物売買のクーリングオフについて

販売業者からの執拗な勧誘に負けてしまったり、悪徳業者と契約を結んでしまったりした際に、一定の期間内であれば契約の解除ができるのがクーリングオフです。
一般的によく聞く通信販売や訪問販売でのクーリングオフは、特定商取引法にて定められていますが、不動産の場合は宅地建物取引業法にて定められています。
例えば、夫婦が2人で暮らしているにも関わらず、新築の物件を見に行って、住みたいと思う家を見つけたとします。
その際に、2人は子供ができたら大きい家にいつか引っ越さないといけないという理由で購入を決意し、手付金も支払った後に、もう1度冷静に考えると子供がいつできるかも分からない上に、仕事の関係で転勤になる可能性もあることに気づき、契約を解除したいと申し出るとしましょう。
このような場合でも、一定の期間内であれば解除が認められるのがクーリングオフです。
しかし、クーリングオフにはいくつかの条件があるので注意が必要です。

□クーリングオフの適用条件について

クーリングオフの条件で大事なのは、場所と期間です。
申し込みをした場所が、冷静な判断をしにくい環境であったり、業者に急かされるように無理やり契約を迫られたりした場合は正しい決断をできないでしょう。
冷静に判断を下せない環境であった場合は条件として認められます。
次に期間ですが、クーリングオフに関する書面を交付された日から8日以内と定められています。
仮に契約をしてから8日以上経っていても、クーリングオフに関する書面を交付されていない場合はその間の日数はカウントされないので安心してください。
日数を超えていないにも関わらず制度が適用されないと言われた場合は、書面を交付されていない事実を述べましょう。

□まとめ

通信販売だけでなく、不動産でもクーリングオフは適用されるので、契約をした際に少しでも契約を破棄したい気持ちがある場合はぜひクーリングオフを利用することをおすすめします。
万が一のことを想定して、上述した条件を理解した上で、契約を結ぶようにしましょう。
業者に強要されたとしても、そこで契約の破棄を諦めない方が良いです。

 

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物件の取引形態の違いが分からない方はいらっしゃいませんか？
主に3つの形態がありますが、内容が違うので理解しておいた方が良いでしょう。
また、業者を選ぶポイントもあるのでぜひ参考にしてください。
今回は奈良の不動産業者が物件の取引形態による分類についてと、信頼できる業者の選び方のポイントを解説します。

□不動産の取引形態による分類について

分類分けすると主に方法は3つあります。
1つ目は売主と買主が直接取引をする方法です。
代金の支払いも不動産の引き渡しも全て売主と買主だけで進めます。
2つ目は販売代理です。
販売代理では、売主と買主が直接的にかかわることはなく、全ての手続きを販売代理を通して行います。
そのため、現金の支払いや引き渡しも1度販売代理に引き渡してからもう片方の元に届く形です。
最後は仲介で、これは販売代理とは違い、名前の通り仲介するだけなので売主と買主が直接的に関わる必要があります。

□信頼できる不動産業者を選ぶポイント

＊資金計画を立てることを進めてくれる

不動産を購入するまでの手続きも複雑ですが、購入後もローンの返済の問題が残っています。
ローンの種類は様々なので、どの種類が自身の経済状況に見合っているかは判断しづらいでしょう。
聞かれた質問に答えるだけでなく、業者自らが積極的にアドバイスやプランを教えてくれる業者は信頼できるでしょう。

＊優遇制度に詳しい

税制や住宅制度に詳しいと、その分お得に不動産を購入できるので助かるはずです。
ローンを払い続けて数年経ってから減税措置の存在を知るのはショックを受けるので、優遇制度に詳しい業者を選ぶことをおすすめします。

＊リスク情報を積極的に教えてくれる

良い情報だけでなく、悪い点やデメリットもきちんと教えてくれる業者はただ取引を早く成立させたいのではなく、売主と買主のことを思って親身に関わってくれている業者です。
質問に積極的に答えてくれるとより信頼できるでしょう。
中には利益目的で目先のメリットしか教えてくれない業者も多いので注意が必要です。
業者の言葉を全て鵜呑みにして言われたようにするのではなく、自身が事前に調べたことや得た情報と照らし合わせながら業者の本質を見抜きましょう。

□まとめ

上述した分類の特徴を把握しておくことと、業者を選ぶポイントを押さえておくことが非常に重要です。
不動産そのものの価値を相手に伝えるには信頼できる業者がなくてはならない存在なので、きちんと信頼できるのか見極めましょう。

 

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不動産を購入する場合、売主から直接購入するのではなく、不動産業者に依頼して購入することが多いです。
そして、不動産業者に依頼して購入をすすめた場合に仲介手数料がかかってきます。
しかし、仲介手数料はどのタイミングで払うのでしょうか。
そこで今回は、奈良の不動産業者が不動産の仲介手数料について解説します。

□不動産の仲介手数料とは

不動産業者に依頼して不動産売買を行った場合に発生する仲介手数料とは、どのような役割を持った料金なのでしょうか。
不動産における仲介手数料とは、不動産業者が仲介業務を成功させた場合にもらえる報酬金のことです。
つまり、この仲介手数料は不動産業者への成功報酬と言えます。
そのため、売買契約が結ばれず仲介業務が失敗した場合には、支払う必要がありません。
仲介業務が成功し、不動産の売買契約が結ばれてやっと不動産業者は仲介手数料を請求できます。
それでは、不動産業者は仲介業務が成功した場合に、仲介手数料を自由に設定して請求できるのでしょうか。
仲介手数料は宅地建物取引業法といった法律によって、不動産の取引金額に応じて上限の金額が決まっています。
取引金額によって仲介手数料の計算方法は決まっているので、確認しておきましょう。
注意点として、仲介手数料は成功報酬なので、仲介業務で生じる費用は含まれていません。
そのため、仲介業務の成功失敗に関わらず業務にかかった費用は請求されるので、覚えておきましょう。

□仲介手数料の支払うタイミングとは

それでは不動産の仲介手数料はいつ払うのでしょうか。
不動産取引の大まかな流れとして、不動産の内見をし、気にいった場合に購入申し込みをして、後日売買契約や住宅ローンの本審査を行い、決済が完了すると引渡しが行われます。
取引の流れの中で、支払うタイミングは売買契約を結ぶときと引渡しのときです。
先に述べたように、成功報酬のため、契約を結ばれたことが確定してからでないと請求できません。
そのため、売買契約のタイミングで、不動産業者に手数料の半額を支払い、引渡しが終了してから残りの代金を支払うことが多いです。
売買契約を結ぶタイミングで、仲介手数料の準備を忘れないようにしましょう。

□まとめ

今回は、不動産の仲介手数料について解説しました。
仲介手数料は、不動産業者が仲介業務を成功させた場合に受け取れる報酬です。
そのため、売買契約が成立しないと請求されません。
仲介手数料は売買契約を結ぶタイミングで支払うことが多いので、忘れずに準備をしましょう。

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不動産を購入するときは、様々な書類を準備する必要があります。
初めて不動産を購入する人にとって、どのような書類を扱うのか不安ですよね。
不動産購入は人生の中でも大きな買い物なので、必要なものを確認しておきましょう。
そこで今回は、奈良の不動産業者が不動産の購入に必要なものを紹介します。

□不動産の購入に必要なものとは

不動産の購入に必要なものはたくさんあります。
次に必要なものを紹介するので、不動産を購入する前に必ず確認しておきましょう。

・不動産購入申込書
不動産購入申込書は、気に入った不動産を購入する意思を見せるために、契約を結ぶ前に
書く書類です。

・印鑑
印鑑は、契約を結ぶときや金融機関の融資を利用するときに必要です。
念のため、認め印と実印の両方を用意しておきましょう。
手付金は、契約時に支払うお金で、不動産の購入代金の10パーセントを請求されることが多いです。

・収入印紙
収入印紙は、売買契約を結ぶときに作成される文書にかかる印紙税を支払うものです。
不動産の購入金額によって、支払う金額は変わってくるので、詳しくは国税庁のホームページを確認してみましょう。

・仲介手数料
仲介手数料は、不動産業者を仲介して売買契約を結んだときに発生するお金です。
契約を結んだときに半額を支払い、引渡しのときに残りの金額を支払うことが多いです。

・本人確認書類
本人確認書類は、運転免許証やパスポートのような住所、氏名、生年月日を確認できるものです。
契約を結ぶときに、本人確認をする必要があるので、忘れないようにしましょう。

・印鑑証明書
印鑑証明書は、書類に押された印鑑が本物かどうかを確認するためのものです。
3か月以内に発行したものを用意するようにしましょう。

・委任状
もし代理人に購入を依頼するときは、委任状が必要です。
代理人との間でトラブルが起きないように、委任状には契約内容をしっかり書いておきましょう。
以上が不動産購入に必要なものなので、契約前にすべて用意してください。

□住宅ローンの審査に必要な書類とは

不動産を購入する場合、住宅ローンを利用することが多いです。
住宅ローンを利用するために必要なものがいくつかあるので、確認していきましょう。
必要なものは、本人確認書類、収入確認書類、個人情報の利用や収集に関する同意書です。
審査をするために、本人とその人の収入を確認する必要があります。
住宅ローンの審査をスムーズに行うためにも、事前に用意しておきましょう。

□まとめ

今回は、不動産の購入に必要なものを紹介しました。
契約を結ぶときや住宅ローンの審査をするときに必要なものは多くあります。
それらを必ず確認しておき、契約や審査をスムーズに行えるようにしましょう。

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不動産の売買契約を結んだときに、不動産業者の報酬として仲介手数料を支払います。
この仲介手数料は高額なため、消費税がかかるのか気になる人が多いと思います。
また、不動産売買で非課税なものはあるのでしょうか。
そこで今回は、奈良の不動産業者が仲介手数料の消費税と不動産売買で非課税なものを紹介します。

□仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には、消費税はかかるのでしょうか。
まず、仲介手数料の価格の決め方を確認していきましょう。
仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって上限額が決まっており、不動産取引額によって価格は変わってきます。

そして、上限額を参考にして決められた仲介手数料には消費税がかかります。
消費税がかかってくるので、取引金額が高額になるにつれて、仲介手数料も高額になります。
そのため、仲介手数料を用意するときは、消費税を含めた金額をしっかり用意できているのかを必ず確認して、支払いのときに不足がないようにしましょう。

それでは、どうして仲介手数料には消費税がかかるのでしょうか。
理解を深めるためにも消費税について一度確認していきましょう。
消費税とは、商品やサービスといった消費活動が行われるものに対して課せられる税金です。
不動産業者は、買い手と売り手の仲介となって売買契約をスムーズに結べるように活動しています。
このとき、不動産業者はサービス活動を行っていますよね。
そのため、不動産業者のサービスに対する報酬として支払う仲介手数料には消費税がかかります。

□不動産売買で非課税なものとは

不動産売買では、仲介手数料以外にも消費税がかかるものはたくさんあります。
次に、消費税がかからないものもあるので確認していきましょう。
消費税がかからないものには、土地の売買、土地の定着物、不動産業者ではない個人による建物の売買、登記免許税や印紙税といった税金が挙げられます。
土地は、それ自体が消費されるものと認識されていないため、消費税はかかりません。

一方、建物の売買では消費税がかかることが多いです。
しかし、消費税の課税事業者ではない個人が建物を売買した場合は、消費税を支払う必要はありません。
また、登記免許税や印紙税といった税金には、追加として消費税はかかりません。
消費税の有無で金額は大きく異なるので、必ず確認しましょう。

□まとめ

今回は、仲介手数料の消費税と不動産売買で非課税なものを紹介しました。
仲介手数料は、不動産業者のサービス活動の報酬として支払われるので、消費税がかかります。
不動産取引では、消費税がかからないものがいくつかあるので確認しておきましょう。

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不動産を購入したときに、不動産業者に支払う仲介手数料は高額になることが多いです。
そのため、仲介手数料を抑えるために値切りしたいと考える人が多いです。
しかし、仲介手数料は値切っても大丈夫なのでしょうか。
そこで今回は、奈良の不動産業者が仲介手数料の減額について解説します。

□仲介手数料の相場とは

そもそも仲介手数料はどれくらいの費用がかかるのでしょうか。
仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって上限額が決められており、その上限額を参考にして不動産業者は仲介手数料を設定しています。
そのため、法律で決められた上限額を超えた仲介手数料を請求されることはありません。
もし上限額を超えた金額を請求された場合は、法律に違反しているので、支払う必要はないです。

それでは、仲介手数料の上限額は具体的にどのようにして決まっているのでしょうか。
仲介手数料の上限額は、取引金額によって変わってきます。
取引金額が200万円以下の場合では取引額の5パーセント以内、200万円から400万円の間の場合では取引額の4パーセント以内、400万円を超えた場合には取引額の3パーセント以内になります。
また、仲介手数料には消費税がかかってきます。
購入予定の不動産の価格から、仲介手数料を計算して、どれぐらいの費用になるのか確認しましょう。

□仲介手数料は割引できるの？

仲介手数料の上限額を計算してみると、高額な価格になるのではないでしょうか。
また、仲介手数料には消費税もかかってくるので、取引金額が高いときは支払いが大変ですよね。
なんとかして仲介手数料を値切ることで減額できないかお考えになるでしょう。

仲介手数料は、法律によって上限は決められていても、下限は決められていないので、不動産業者との交渉次第では値切れます。
そのため、値切り交渉をすることは、法律違反や常識はずれなことはありません。
しかし、仲介手数料は不動産業者の報酬となるので、値切りの交渉は慎重に行いましょう。
もし値切り交渉をする勇気や自信がない場合は、仲介手数料が始めから割引されている不動産業者を利用しましょう。

□まとめ

今回は、仲介手数料の減額について解説しました。
仲介手数料は法律によって上限額は決まっていても、下限額は決まっていません。
そのため、不動産業者と値切り交渉をしても問題ないでしょう。
値切り交渉をする以外に、始めから割引サービスをしている不動産業者を利用することで、仲介手数料を抑える方法もあります。

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